لماذا الاعتراض على قانون 2014؟

المشكلة في قانون الإيجارات الجديد أنه يربط تخمين إيجار الشقة بسعر العقار في ظل الارتفاع الجنوني في أسعار العقارات (اعتباراً من عام 2007)، بينما كان سابقاً مرتبطاً بالزيادة على الحد الأدنى للأجور. والمشترع اللبناني لطالما تدخل لإعادة التوازن بين الارتفاع والانخفاض الكبيرين في أسعار الإيجار.
بفعل هذا القانون أصبح بدل الإيجار يساوي 4 في المئة من قيمة العقار والمأجور. فيما النسبة المتعارف عليها عالمياً هي 2 في المئة، ونطالب بتخفيضها من 4 إلى 1 في المئة لأسباب عدة، منها أن المباني أساساً قديمة والوضع الاقتصادي في لبنان لا يسمح، والحد الأدنى للأجور منخفض.

كيف تحتسب نسبة الـ4 في المئة؟
حدّدت المادة 20 من قانون الإيجارات الجديد بدل مثل المأجور بـ5 في المئة من قيمته البيعية للمأجور ثم خفضت إلى 4 في المئة نتيجة الطعن الذي تقدّمت به لجنة المحامين. وبالتفصيل: يضرب سعر متر العقار بمساحة الشقة ويقسم الجواب على عدد الشقق في البناية، ثم تحسب من الرقم المتبقي نسبة الأربعة في المئة التي تساوي بدل الإيجار السنوي المفروض أن يدفعه المستأجر على مراحل تصل إلى تسع سنوات.

من احتجاجات المستأحرين القدامى (مروان بو حيدر)

لنفترض، مثلاً، أن سعر المتر المربع في العقار هو 16 ألف دولار، ومساحة الشقة 200 متر مربع، وعدد الشقق في البناية هو 20 (16000*200/ 20 = 350.000). وهنا نحتسب قيمة 4 في المئة من الرقم النهائي فيكون 16 ألف دولار هو بدل الإيجار السنوي الذي يجب دفعه خلال السنوات التسع. مع العلم أن سعر متر العقار في المناطق التي يزداد فيها عدد مساكن الإيجار مرتفع جداً. ومراكمة بدل الإيجار السنوي المفروض في القانون تصل إلى ما يقارب سعر المأجور. وهنا يحق للمستأجر أن يسأل إن كان من العدل أن يدفع هكذا مبلغ، إضافة إلى الإصلاحات التي كان يجريها بنفسه ومن ماله الخاص في المأجور.

ما هي أبرز الثغرات التي لم يلحظها البت بالطعون؟
تقدمت لجنة المحامين للطعن وتعديل قانون الإيجارات بـ3 طعون في قانون 2014 أمام المجلس الدستوري. وبناء عليه عدلت مواد عدة. لكن بقيت ثغرات تؤدي إلى تهجير أكثر من مليون مواطن لبناني. من تلك الثغرات: استحالة إنشاء صندوق الدعم وفق المادة 3 أو ما سمّي لاحقاً بـ«فتح حساب مالي مدين»، لأن إنشاء الصندوق يكلّف الدولة أقلّه 11 مليار دولار (أرقام وزارية قدّرت قيمته بنحو ملياري دولار)، ولا مجال في الوضع الاقتصادي الحالي لتأمينها، مما يجعل القانون معلقاً استناداً إلى المادة 58 فيه التي نصت على تعليق مواده للذين يستفيدون من الصندوق. إضافة إلى عدم إنشاء اللجان التي تبت في طلبات المستأجرين للصندوق وفي تقارير الخبراء عند نشوء النزاع، وتالياً ليس هناك امكانية لتحديد المستفيدين من الصندوق وبدلات الإيجار.

ماذا عن التعويضات للمستأجرين؟
هذا من الثغرات أيضاً. فقد تناقص التعويض لدى صرف المستأجر من 50 في المئة في القانون القديم إلى 35 في المئة في القانون الجديد في حال قرر المالك استرداد البناء بهدف هدمه، وإلى 20 في المئة إذا أراد استرجاعه للضرورة العائلية. المشكلة ليست فقط في انخفاض نسبة التعويض، وإنما أيضاً في أن التعويض لدى الاسترجاع للضرورة العائلية يتناقص1/9 في كل سنة، مما يعني أن المالك بعد مرور 4 سنوات يعطي المستأجر مبلغاً ما ويخرجه من المنزل بفعل القانون. من هنا نطالب بأن يكون التعويض ثابتاً بدل أن يكون تناقصياً. يزاد إلى كل هذا أنه وفقاً للقانون الجديد على المستأجر أن يجري الاصلاحات للمبنى من الخارج وداخل شقته، وهذا لا علاقة له بصندوق الدعم ويرتّب على المستأجر مبالغ كبيرة قد تفوق قدرته.
تستند الحكومة إلى تقرير غير دقيق للإحصاء المركزي يعود إلى 2006


القانون أقرّ إنشاء صندوق لدفع التعويضات للمستأجر حتى يخلي مأجوره، وقدّر التعويض بنحو 33 في المئة (أي ما يوازي 12 سنة بدلات إيجار يدفعها الصندوق للمستأجرين). يتناقص هذا التعويض بدوره ويختفي في السنة التاسعة. يفتح الحساب في الصندوق لدعم المستأجرين والتعويض على المالكين، وبإمكان المستأجر إخلاء المنزل وقبض التعويض من هذا الصندوق من الدولة بشكل شهري حتى انتهاء القيمة (لكن المهل معقّدة جداً وقد يضطر المستأجر في حال تأخر عن القبض إلى الانتظار عاماً كاملاً) أو عبر التقدم من أحد المصارف وقبض التعويض كاملاً (طبعاً إذا وافق البنك) مع ما يستتبع ذلك من فوائد على الدولة تسديدها للمصارف. وهنا تجدر الإشارة إلى أن الصندوق لم ينشأ بعد، وثمة وعود من رئيس الحكومة بإنشائه. أما في حال قرر المستأجر البقاء في المنزل فيحدد له القانون هذا الحق ويمنحه مهلة تسع سنوات للإخلاء يمكن أن تمدّد إلى 12 سنة، وهنا يقوم الصندوق بالدفع بدلاً منه للمالك.

ما هو عدد الشقق التي يسكنها مستأجرون قدامى؟
تستند الحكومة إلى تقرير للإحصاء المركزي يعود إلى 2006 ويبيّن أن ثمة 154 ألف شقة مستأجرة في لبنان، وتحتسب على أساس هذا الرقم قيمة الصندوق. لكن هذا الرقم غير دقيق، ولا يشمل الشقق المؤجرة من غير عقود إيجار لدى البلديات.
إ. غ.